دلال ها به بازار مسکن برمی گردند

بعضی فعالان و کارشناسان حوزه مسکن می گویند نشانه هایی از ورود پول های کثیف به بازار مسکن وجود دارد.

دلال ها به بازار مسکن برمی گردند

به گزارش گروه اقتصادی خبرنگاران، در مهرماه امسال حجم معاملات بازار مسکن تهران با رشد 22 درصدی نسبت به شهریور روبرو شد. در این زمینه بعضی فعالان و کارشناسان حوزه مسکن می گویند نشانه هایی از ورود پول های کثیف به این بازار وجود دارد. استدلال این است که از یک طرف نزدیک به 80 درصد تقاضا های مسکن جزء تقاضای سرمایه ای بوده که در نبود شفافیت در این بازار قصد دارند به واسطه رصد بازار های دیگر از سوی دولت و همچنین فعال شدن ابزار های اقتصادیاتی و طرح موضوع قطع یارانه های نقدی ثروتمندان، بازار مسکن را به عنوان مقصد پولشویی انتخاب نمایند و ثانیا با معاملات سفته بازانه، زمینه هیجانی شدن بازار را فراهم نمایند. برای نمونه در حالی که قیمت مسکن در دو ماه خاتمهی نیمه اول امسال کاهشی بود، اما در مهرماه قیمت مسکن در شهر تهران بازهم صعودی شد، البته با این شرح که به جز چند منطقه شهر تهران ازجمله مناطق شاقتصادی شهر که قیمت ها رشد چشمگیری داشته، قیمت در اغلب مناطق کاهشی بوده است. برای نمونه قیمت مسکن در منطقه یک در هر مترمربع رشد چهارمیلیون تومانی نسبت به ماه قبل داشته است. بر این اساس از آنجایی که بازار مسکن در ایران کمترین شفافیت اطلاعاتی را دارد، با رصد حساب های بانکی برای شناسایی ثروتمندان و همچنین طرح اخذ سود از سپرده های بانکی در طرح پیش نویس اصلاح بعضی قوانین اقتصادیاتی که اخیرا از سوی سازمان امور اقتصادیاتی ارائه شده، امکان تحرک جدید در حرکت نقدینگی به نیت پولشویی می تواند به تنش دوباره بازار مسکن دامن بزند. در این زمینه آنالیز تجربیات دنیای نشان می دهد در سطح ﺟﻬﺎن، کشور های مختلف ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر ﮐﻨﺘﺮل ﺳﻮداﮔﺮی، ﮐـﺴﺐ درآﻣـﺪ، ﺗﺤﻘﻖ اﻫﺪاف ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ و ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ، ﺑﻬﺒﻮد اﻫﺪاف ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ اﺑﺰار ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ آن ﮐـﺎرﮐﺮد را ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ اند که از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﻧﻬﺎ ﻣﯽﺗﻮان ﺑـﻪ ﻣﺎﻟﯿـﺎت ﺑـﺮ عایدی (ﻣﻨﻔﻌـﺖ) ﺳـﺮﻣﺎﯾﻪ (CGT)، ﻣﺎﻟﯿـﺎت ﺑـﺮ ارزش زﻣﯿﻦ (LVT)، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺧﺎﻟﯽ (VHT) و ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤـﺖ (SDLT) اشاره نمود.

100 سال غفلت از اقتصادیات عایدی سرمایه

در ادﺑﯿﺎت اﻗﺘﺼﺎدی اﻋﺘﻘﺎد ﺑﺮ این اﺳﺖ ﮐﻪ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎ و ﺷﻮکﻫﺎی ادواری ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﻋﻤﻮﻣا ﺗﺤﺖ تاﺛﯿﺮ ﺷﻮکﻫﺎی ﺗﻘﺎﺿﺎ و ﺳﻮداﮔﺮی در اﯾﻦ ﺑﺎزار ﻗﺮار دارد. ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎی ﺑﺴﯿﺎر ﻣوﺛﺮ ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻧﻊ از ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ و ورود و ﺧﺮوج ﺷﺪﯾﺪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﻫﺎی ﺳﺮﮔﺮدان ﺑﻪ اﯾﻦ ﺑﺨﺶ گردد و روﻧﺪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاری را در اﯾﻦ ﺑﺨﺶ در ﻣﺴﯿﺮ ﺑﺎﺛﺒﺎت و ﺑﻪ دور از ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ادواری ﻗﺮار دﻫﺪ، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ عایدی ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ اﺳﺖ ﮐﻪ ﺳﺎﺑﻘﻪ ﺑﻪﮐﺎرﮔﯿﺮی آن در ﮐﺸﻮرﻫﺎی دﯾﮕﺮ ﺣﺘﯽ از ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش اﻓﺰوده ﻧﯿﺰ ﺑﯿﺸﺘﺮ اﺳﺖ. این اقتصادیات با نرخ بازدارنده بر مابه التفاوت قیمت خرید و فروش اقلام مورد هدف ازجمله مسکن اعمال می گردد. با استناد به تجارب کشور های پیشرفته و مطالعات علمی می توان گفت: اخذ این اقتصادیات در بخش مسکن، آثار مثبتی را ازجمله کنترل تقاضای سوداگری و تورم، کاهش شکاف طبقاتی در جامعه، راهنمایی نقدینگی به سمت فراوری و رونق ساخت وساز، افزایش ثبات و پیش بینی پذیری اقتصاد و افزایش قدرت خرید مردم دارد. این پایه اقتصادیاتی تنها سوداگران و تقاضا های غیرمصرفی را مورد هدف قرار می دهد؛ بنابراین خانه اصلی هر فرد از پرداخت اقتصادیات معاف است و هر خانواده به تعداد اعضای خود می تواند از معافیت اقتصادیاتی در اقتصادیات بر عایدی سرمایه و اقتصادیات نقل وانتقال برخوردار باشد. همچنین سازندگانی که اقدام به فراوری و عرضه واحد های مسکونی (ساختمان های نوساز) می نمایند نیز از پرداخت این اقتصادیات معاف هستند؛ بنابراین پس از اعمال اقتصادیات بر عایدی سرمایه، تقاضا های سوداگرانه از بازار مسکن به تدریج خارج شده و در مقابل، تقاضا های مصرفی و فراوری و عرضه تقویت می شوند. در ایران، علاوه بر ملاحظات مربوط به عدالت، انگیزه های سوداگرانه در بازار بعضی دارایی ها به ویژه دارایی هایی که عرضه آن ها بی کشش است (نظیر املاک و مستغلات) ضرورت معرفی این اقتصادیات را اجتناب ناپذیر نموده است.

در کشور های مختلف املاک و مستغلات، سرقفلی، ارز های خارجی، طلا، جواهر و زیورآلات (غیرمصرفی و تقاضای سرمایه ای)، حقوق قراردادی، زمین، مجموعه اشیای قیمتی، معادن و حقوق استفاده از آن و صندوق های سرمایه گذاری مشمول اقتصادیات بر عایدی سرمایه هستند، با این حال رویکرد فعلی کشور در اقتصادیات ستانی از انواع درآمد ها یکسان نیست، به طوری که در این ساختار، در غیاب یک سیستم اقتصادیات بر عایدی سرمایه در کشور، نوعی سیستم جایگزین اقتصادیات بر عایدی سرمایه در قالب اقتصادیات نقل وانتقال املاک (موضوع مواد 52، 59 و 64 قانون اقتصادیات های مستقیم)، اقتصادیات نقل وانتقال سهام و اقتصادیات نقل وانتقال سرقفلی در قانون اقتصادیات های مستقیم وجود دارد که به عنوان جانشین یا نماینده اقتصادیات بر عایدی سرمایه در منابع مذکور عمل می نمایند. با وجود این، معاملات سایر دارایی ها نظیر بعضی اوراق بهادار و ابزار های اقتصادی، مالکیت معنوی مثل حق اختراع و حقوق معنوی از اقتصادیات معاف هستند. درواقع مرز بین درآمد های معمول و سایر درآمد های غیرمشمول در نظام اقتصادیاتی ایران چندان شفاف و روشن نیست. آنالیز تجارب دنیای نشان می دهد این نوع اقتصادیات سابقه بیش از 100 ساله در دنیا دارد. در ادامه به بعضی از این تجارب در حوزه اقتصادیات بر عایدی بخش مسکن اشاره می گردد.

انگلستان: یکی از دلایل اصلی معرفی اقتصادیات بر عایدی سرمایه در انگلستان، رشد سریع ارزش ملک پس از جنگ دنیای دوم بود که به علت احتکار املاک از سوی سوداگران املاک اتفاق افتاده بود. در این کشور درخصوص اموال و دارایی های غیر از املاک، نرخ اقتصادیات بر عایدی سرمایه بین 10 تا 20 درصد در نظر گرفته شده و برای خانه های دوم به بالا نرخ این اقتصادیات بین 18 تا 28 درصد است. آمریکا: در آمریکا این اقتصادیات از سال 1913 اخذ می گردد. در این کشور افراد و شرکت ها اقتصادیات بر عایدی سرمایه را درمجموع خالص کل سود سرمایه خود می پردازند. نرخ اقتصادیات بر عایدی سرمایه در آمریکا متناسب با میزان حقوق افراد و تعداد افراد خانواده مشخص می گردد و از صفر درصد برای افراد با درآمد کمتر تا 20 درصد برای افراد با درآمد بالا متغیر است. کانادا: در کانادا اقتصادیات بر عایدی سرمایه بر فروش دارایی هایی مانند سهام، اوراق قرضه، املاک و مستغلات اعمال می گردد. در این کشور اگرچه نرخ اقتصادیات بر عایدی سرمایه درمورد افراد حقیقی و حقوقی (مردم و شرکت ها) به صورت متفاوت مشخص شده، اما میزان اقتصادیات بر عایدی سرمایه به صورت عمومی معادل 50 درصد است. فرانسه: در فرانسه نیز اقتصادیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک هنگام نقل وانتقال از فروشنده اخذ می گردد. میزان این اقتصادیات در فرانسه 2.36 درصد است که شامل اقتصادیات بر عایدی سرمایه با نرخ 19 درصد به اضافه 2.17 درصد هزینه های اجتماعی است. در این کشور خانه اول و مصرفی افراد از اقتصادیات بر عایدی سرمایه معاف است. در این کشور خانه های دوم به بعد درصورت خرید و فروش طی کمتر از 6 سال مشمول تمام اقتصادیات می شوند، اما با گذشت 6 سال برحسب زمان مالکیت، مشمول تخفیفاتی خواهند شد. ترکیه: در ترکیه اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت پنج سال از مدت خرید، به فروش برساند، باید اقتصادیات مربوط به فروش ملک بسته به میزان سود حاصل از فروش را بپردازد. این اقتصادیات به عنوان اقتصادیات بر عایدی سرمایه در ترکیه شناخته می گردد.

حذف سوداگری ها باز هم در انتظار اقدام دولت و مجلس

در روز های اخیر سازمان امور اقتصادیاتی متن پیش نویس لایحه اصلاح بعضی قوانین و مقررات اقتصادیاتی را به دولت ارائه داده است که برای اولین بار پیشنهاد شده از دارایی های مختلف شامل انتقال املاک، حق واگذاری محل، سهام، سپرده های بانکی، طلای مسکوک، طلای شمش و طلای آب شده، ارز اعم از دیجیتالی و غیردیجیتالی و... اقتصادیات عایدی سرمایه اخذ گردد. در این زمینه در بند 47 این پیش نویس پیشنهاد شده است متن زیر به عنوان ماده 96 قانون اقتصادیات های مستقیم درج گردد. درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات موضوع این فصل (سوم) و فصل هفتم این باب خواهد بود. در تبصره یک این طرح مقرر شده اولین نقل وانتقال ساختمان های مذکور علاوه بر اقتصادیات علی الحساب نقل وانتقال موضوع ماده 59 این قانون مشمول اقتصادیات علی الحساب به نرخ 10 درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. اقتصادیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط مشخص می گردد.

در تبصره دو پیش نویس آمده است: شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی خاتمه کار آن نگذشته باشد. در تبصره سه نیز مقرر شده شهرداری ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین هنگام صدور خاتمه کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده اقتصادیاتی به اداره امور اقتصادیاتی ذی ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور اقتصادیاتی کشور مشخص می گردد، گزارش نمایند. با این حال اگرچه در متن پیش نویس جدید لایحه اصلاح بعضی قوانین و مقررات اقتصادیاتی انواع دارایی ها ازجمله مسکن مشمول اخذ اقتصادیات عایدی سرمایه شده اند، با این ضرایب اقتصادیاتی جدید پیشنهادی سازمان امور اقتصادیاتی، ابتدا باید توسط وزارت اقتصاد و هیات دولت تصویب شده و سپس در مجلس و شورای نگهبان آنالیز و تصویب شوند، لذا هنوز قطعی نیستند.

3 برابر وضعیت طبیعی، خانه خالی داریم

ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎی دولت ها ﺑﺮای ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﻣﻮﺟﻮد ﻣﺴﮑﻦ در ﺷﺮاﯾﻂ ﻧﺎﺑﺮاﺑﺮی ﻋﺮﺿﻪ و ﺗﻘﺎﺿﺎ، وﺿﻊ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺎﻧﻪﻫﺎی ﺧﺎﻟﯽ از ﺳﮑﻨﻪ (Vacant Home Tax) اﺳﺖ. وﺿﻊ ﻧﺮخ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﻧﮕﻬﺪاری ﺧﺎﻧﻪﻫﺎی ﺧﺎﻟﯽ ﺑﺮای ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺷﺪه و ﺑﻪﻋﻨﻮان اﺑﺰار و اﻫﺮﻣﯽ ﻣﮑﻤﻞ در ﮐﻨﺎر ﻋﺮﺿﻪ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺮای ﮐﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ و اﯾﺠﺎد ﺗﻌﺎدل در ﺑﺎزار اﺳﺖ. از این رو، وضع اقتصادیات بر خانه های خالی به عنوان ابزاری تنظیم گر جهت مقابله با این نوع فعالیت سوداگرانه و بهبود مدیریت بازار مسکن، امری ضروری و اجتناب ناپذیر است. براساس داده های مرکز آمار ایران، تعداد واحد های مسکونی خالی کشور از 633 هزار واحد در سال 1385 به 1.6 میلیون واحد در سال 1390 و 2.6 میلیون واحد در سال 1395 افزایش یافته که این میزان افزایش در فاصله سال های 1385 تا 1395 حاکی از متوسط رشد سالیانه خانه های خالی در کشور معادل 17 درصد است. این روند افزایشی در شرایطی است که تعداد واحد های مسکونی کشور طی این دوره با متوسط رشد سالیانه ای معادل 3.7 درصد از 15.9 میلیون واحد مسکونی در سال 1385 به 19.9 میلیون واحد در سال 1390 و 22.8 میلیون واحد در سال 1395 افزایش یافته است. برآیند اختلاف قابل توجه متوسط رشد سالیانه تعداد واحد های مسکونی کشور و تعداد خانه های خالی طی سال های 1385 تا 1395 منجر به افزایش قابل توجه نرخ خانه های خالی کشور یا همان نسبت تعداد خانه های خالی به تعداد واحد های مسکونی کشور شده، به طوری که نرخ مذکور از 4.2 درصد در سال 1385 به 8.3 درصد در سال 1390 و به 11.3 درصد در سال 1395 افزایش یافته است.

استان تهران با دارا بودن سهمی معادل 19 درصد از کل خانه های خالی کشور در سال 1395 (حدود 490 هزار واحد مسکونی خالی)، رتبه نخست را در کشور دارد و درمجموع تهران به همراه 6 استان اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان 58 درصد از کل خانه های خالی کشور را به خود اختصاص داده اند. همچنین آنالیز ها نشان می دهد 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی درمجموع بیش از 263 میلیون مترمربع مساحت دارند که با احتساب قیمت 2.9 میلیون تومانی هر مترمربع زیربنای مسکونی، ارزش این واحد ها در کل کشور به 770 هزار میلیارد تومان می رسد. علت افزایش قابل توجه تعداد و نرخ خانه های خالی کشور طی سال های 1385 تا 1395 را می توان در مبانی نظری بخش مسکن جست وجو کرد. براساس این مبانی، بین نوسان تعداد خانه های خالی با نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس وجود دارد، به طوری که در شرایط کاهش رشد قیمت مسکن مالکان واحد های مسکونی به امید افزایش قیمت در دوره آینده، از عرضه واحد های خود به بازار خودداری می نمایند.

در این زمینه آنالیز آماری نشان می دهد کاهش رشد قیمت مسکن در کشور از 29 درصد در سال 1391 به حدود 3 درصد در سال 1395 منجر به افزایش قابل توجه نسبت خانه های خالی به کل واحد های مسکونی از حدود 8 درصد در سال 1390 به حدود 11.3 درصد در سال 1395 شده است. در این زمینه باید توجه داشت در ادبیات اقتصاد کلان، وجود خانه های خالی به میزان نرخ طبیعی، امر ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی شده، اما آنچه برهم زننده تعادل و جزء غیرذاتی بازار تلقی می گردد، فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه خانه های خالی رخ می دهد و با افزایش تقاضای مذکور، این فاصله بیشتر نیز خواهد شد. در چارچوب ادبیات اقتصاد مسکن و براساس مکانیسم تعدیل قیمت، رخداد فوق (فاصله نرخ واقعی خانه های خالی از نرخ طبیعی) باید به کاهش قیمت تعادلی بازار بینجامد، لیکن از آنجایی که مکانیسم مذکور در بازار مسکن کشور هایی نظیر ایران که عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای آن است عمل نمی کند، رجحان قابل توجه نرخ واقعی خانه های خالی بر نرخ طبیعی آن، خود عامل افزایش قیمت مسکن شده و در چنین شرایطی بازار مسکن دچار شکست شده است.

بر این اساس، دخالت دولت در بازار (دخالتی کارآمد به وسیله ابزار های تنظیم گری) امری ضروری و اجتناب ناپذیر خواهد بود. طبق محاسبات تحقیقی، نرخ طبیعی خانه های خالی در ایران طی سال های 1385 تا 1395 حدود 4 درصد است، در حالی که نرخ واقعی خانه های خالی در سال 1395 معادل 11.3 درصد محاسبه شده است؛ بنابراین در شرایط حاضر، فاصله قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه های خالی در بازار مسکن ایران وجود دارد (حدود 7 واحد درصد اختلاف)، به ویژه آنکه این شکاف طی دوره مذکور با روند افزایشی روبرو بوده است. با توجه به مراتب فوق، می توان اذعان کرد در شرایط حاضر، ورود دولت و استفاده از اقتصادیات بر خانه های خالی به عنوان ابزار مدیریت و تنظیم بازار مسکن کشور، امری لازم است.

چالش 46 ساله اخذ اقتصادیات خانه های خالی

برای نخستین بار اقتصادیات بر خانه های خالی در ایران در چارچوب قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها مصوب 1352 برقرار شد. با تصویب قانون اقتصادیات های مستقیم در اسفندماه سال 1366 و درج فصلی تحت عنوان اقتصادیات مستغلات خالی ذیل باب اول (اقتصادیات بر دارایی)، عوارض تخلیه جای خود را به اقتصادیات بر مستغلات مسکونی خالی داد. اقتصادیات بر خانه های مستغلات مسکونی خالی تا خاتمه سال 1380 پابرجا بود، اما این پایه اقتصادیاتی در چارچوب اصلاحات قانون اقتصادیات های مستقیم مصوب سال 1380 لغو و بدهی های اقتصادیاتی قبلی بابت آن بخگردده شد. بر این اساس، از سال 80 تا سال 1394 که اصلاحات قانون اقتصادیات مستقیم مجددا ابلاغ شد، ماده قانونی در زمینه اقتصادیات خانه های خالی وجود نداشت و طی اصلاحیه سال 1394 در قالب ماده 54 مقرر شد واحد های مسکونی واقع در شهر های با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول اقتصادیات معادل اقتصادیات بر اجاره خواهند شد؛ لذا تبصره 7 ماده 169 اصلاحات قانون اقتصادیات مستقیم مصوب 1394 در این زمینه، وزارت راه وشهرسازی را موظف کرد حداکثر 6 ماه پس از تصویب این قانون، سامانه مذکور را راه اندازی کند، اما طبق آخرین اظهارات مسئولان دولتی، راه اندازی سامانه مذکور پس از چهارسال هیچ گونه پیشرفتی نداشته است.

تجربه دنیای؛ حتی مصادره به نفع افراد بدون سرپناه

کشور های انگلستان، اسکاتلند و فرانسه ازجمله کشور های توسعه یافته ای هستند که به منظور مدیریت بازار مسکن از ابزار اقتصادیات بر خانه های خالی استفاده می نمایند، به طوری که اجرای صحیح این نوع اقتصادیات باعث شده است نرخ خانه های خالی این کشور ها در مقایسه با دیگر کشور ها در سطح پایین تری قرار گیرد. به عنوان مثال نرخ خانه های خالی در سال 2011 برای کشور های انگلستان، اسکاتلند و فرانسه به ترتیب معادل 3 درصد، 2.9 درصد و 7 درصد بوده است. در انگلستان اقتصادیات بر خانه های خالی در قالب اقتصادیات شهرداری اخذ می گردد. در این کشور واحد های مسکونی که بیش از 6 ماه خالی باشند، مشمول 50 درصد اقتصادیات شهرداری می شوند و بعد از 12 ماه این اقتصادیات تا 100 درصد افزایش می یابد. در اسکاتلند سیستم اقتصادیات بر خانه های خالی به طور کلی مشابه است. البته این دو سیستم در نرخ اقتصادیات و بعضی موارد اجرایی همچون مدت زمانی خالی بودن با یکدیگر تفاوت هایی دارند، به طوری که در اسکاتلند نرخ اقتصادیاتی معادل 100 درصد اقتصادیات شهرداری درخصوص خانه هایی که برای یک سال یا بیشتر خالی هستند، اعمال می گردد. همچنین در اسکاتلند شهرداری می تواند درخصوص خانه هایی که کمتر از یک سال خالی بوده، تخفیفی بین 10 تا 50 درصد اعطا کند. در فرانسه پایه اقتصادیات بر خانه های خالی ارزش اجاره ای املاک و نرخ آن برای سال اول معادل 12.5 درصد و برای سال های بعد معادل 25 درصد است. همچنین در این کشور به منظور شناسایی و ساماندهی خانه های خالی، از ابزار حقوقی کارآمد مصادره خانه های خالی به نفع افراد بدون سرپناه استفاده می گردد، به طوری که براساس قانون اقتصادیات املاک فرانسه در سال 2014، حق مصادره خانه هایی که بیش از 18 ماه خالی باشند تا هفت سال برای اسکان افراد فاقد سرپناه اعطا شده است.

افزایش 15 برابری قیمت زمین در نبود ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ

ﯾﮑﯽ از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ، ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ اﺳﺖ. اﻓﺰاﯾﺶ روزاﻓﺰون ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮای ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺟﻤﻌﯿﺖ ﺷﻬﺮﻧﺸﯿﻦ از ﺳﻮﯾﯽ و ﻣﺤﺪودﺑﻮدن ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی و ﻋﺪم اﻣﮑﺎن ﺗﻮﻟﯿﺪ زﻣﯿﻦ، اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی ﻣﻮﺟﻮد را اﺟﺘﻨﺎبﻧﺎﭘﺬﯾﺮ ﻣﯽﺳﺎزد. اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻟﮑﺎن زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی را ﺑﻪ ﺳﻤﺖ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﻫﺪاﯾﺖ ﮐﻨﺪ. در این زمینه آنالیز ها نشان می دهد در حال حاضر بیش از 30 کشور در سراسر دنیا یک نوع اقتصادیات با عنوان اقتصادیات بر ارزش زمین (LVT) را برای مقابله با سوداگری در بخش زمین پیاده سازی نموده اند.

در آمریکا این نوع اقتصادیات از سال 1913 اجرا می گردد و مسئولان ایالت پنسیلوانیا اولین قانون این نوع اقتصادیات را اجرا کردند. تعداد کم کشور هایی که این نوع اقتصادیات را اجرا نموده اند به این معنی نیست که این نوع ابزار اقتصادیاتی قابلیت اجرایی ندارد یا موثر نیست، بلکه اغلب کشور های دنیا به این دلیل که موضوع سوداگری مسکن را ندارند، نیازی به ایجاد این نوع اقتصادیات ندارند. ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ ﺑﺎ ﻫﺪاﯾﺖ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺑﻪ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﺧﻮد ﻋﻤﻼ در ﺣـﻮزه زﻣـﯿﻦﻫـﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮی ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﻣﯽﺷﻮد. در ﺷﺮاﯾﻄﯽ ﮐﻪ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤـﺖ و اﻧﺘﻈﺎرات ﺗﻮرﻣﯽ ﻧﺎﺷﯽ از اﯾﻦ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎﺷﺪ اﯾﻦ ﻧﻮع ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﻨﺠـﺮ ﺑـﻪ ﮐـﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار ﺷﻮد؛ ﭼﺮاﮐﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی ﻧﮕﻬﺪاری زﻣﯿﻦ، ﻣﺎﻟﮑﺎﻧﯽ ﮐـﻪ ﻗـﺎدر ﺑـﻪ اﺳـﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از زﻣﯿﻦ ﺧﻮد ﻧﺒﺎﺷﻨﺪ اﻗﺪام ﺑﻪ ﻓﺮوش زﻣﯿﻦﻫﺎی ﺧﻮد ﮐﺮده و در ﻧﺘﯿﺠﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻋﺮﺿﻪ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار، ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎﺑﺪ. اما در ایران موضوع بسیار متفاوت است، چراکه آنالیز ها نشان می دهد در این زمینه با وجود اینکه بخش عمده هزینه ساخت مسکن مربوط به قیمت زمین بوده و زمین یکی از ابزار های سوداگری و احتکار بوده است، با این حال ابزار اقتصادیاتی برای کنترل سوداگری در این بخش وجود ندارد. این موضوع از این منظر دارای اهمیت است که طی 10 سال اخیر قیمت زمین در شهر تهران با افزایش نزدیک به 15 برای از حدود یک میلیون و 155 هزار تومان در بهار 1388 به 17 میلیون تومان در بهار 1398 رسیده است.

خانه های 50 میلیارد تومانی معاف از ﻣﺎﻟﯿﺎت!

از دﯾﮕﺮ اﻫﺪاف ﻧﻈﺎمﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ در ﺣﻮزه زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی، اخذ اقتصادیات ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ (SDLT) است. واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ از ﻣﻨﻈﺮ ﻣﺎﻟﯿـﺎت ارزش اﻓـﺰوده ﻧﯿـﺰ ﻣﯽﺗﻮانند ﻣﻨﺒﻊ اﺧﺬ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺎشند. ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﯾﻨﮑﻪ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﺗﻨﻬﺎ ﺑﺎ ﻫـﺪف ﺳـﺮﭘﻨﺎه ﺧﺮﯾﺪاری ﻧﺸﺪه اﻧﺪ و ارزش داراﯾﯽ آﻧﻬﺎ ﻧﻘﺶ ﻏﺎﻟﺐ در ﺧﺮﯾﺪ آن اﺳﺖ، ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﻣـﯽﺗﻮاﻧـند ﻣﻨﺒـﻊ اﺧـﺬ ﻣﺎﻟﯿﺎت باشند. ﺑﻪ دﻟﯿﻞ اﯾﻨﮑﻪ اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت از اﻣﻼک ﺑﺎﻗﯿﻤﺖ ﺑﺎﻻﺗﺮ از ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺘﻮﺳﻂ اﺧـﺬ ﻣـﯽﺷـﻮد، ﺗﻌـﺪاد واﺣـﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﺸﻤﻮل ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﺤﺪود اﻣﺎ درآﻣﺪﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺣﺎﺻﻠﻪ ﻗﺎﺑﻞ ﺗﻮﺟـﻪ اﺳـﺖ. ﻋﻼوهﺑﺮ اﯾﺠﺎد درآﻣﺪ ﺑﺮای دوﻟﺖ، اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت دارای ﺗاﺛﯿﺮﻫﺎی ﮐﻨﺘﺮﻟﯽ ﻗﯿﻤﺖ در ﺑﺎزار زﻣـﯿﻦ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی اﺳﺖ. درواﻗﻊ اﺧﺬ اﯾﻦ ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻋﺎﻣﻠﯽ ﺑﺎزدارﻧﺪه ﺑـﺮای اﻓـﺮادی اﺳـﺖ ﮐـﻪ ﺑـﺎ اﻧﮕﯿـﺰه داراﯾﯽ اﻗﺪام ﺑﻪ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ. اﯾﻦ ﺳﯿﺎﺳﺖ ﻋـﻼوه ﺑـﺮ ﮐـﺎﻫﺶ ﺗـاﺛﯿﺮات ﻧﺎﺷـﯽ از ﻣﻌﺎﻣﻼت اﻣﻼک ﮔﺮانﻗﯿﻤﺖ ﺑﺮ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ، ﺗاﺛﯿﺮ ﺑﺎزﺗﻮزﯾﻌﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﮐﺮدن درآﻣﺪ آن ﺑﺮای ﺗﻬﯿﻪ ﻣﺴﮑﻦ دﻫﮏﻫﺎی ﭘﺎﯾﯿﻦ درآﻣﺪی و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ روﯾﮑﺮد ﻣﻨﺎﺳﺐﺗﺮی ﺑﺮای ﺗاﻣﯿﻦ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی دوﻟﺖ ﻣﻠﯽ و ﻣﻘﺎمﻫﺎی ﻣﺤﻠﯽ ﺧﻮاﻫﺪ داﺷﺖ. این اقتصادیات همچنین می تواند جایگزین درآمد های ناپایداری همچون تراکم فروشی یا شهرفروشی و باغ فروشی (برای ساخت مسکن) قرار گیرد. در این زمینه آنالیز داده های سامانه املاک و مستغلات نشان می دهد در نیمه اول امسال صد ها مورد ملک هرکدام به قیمت 30 تا 50 میلیارد تومان در تهران معامله شده اند که در نبود قوانین اقتصادیاتی مشمول اخذ اقتصادیات نبوده و خود به افزایش قیمت ها دامن زده اند. برای مثال در حالی که قیمت مسکن در ماه های اخیر کاهشی بوده، اما قیمت مسکن در منطقه یک تهران (براساس گزارش وزارت راه وشهرسازی) از متری 24.8 میلیون تومان در شهریورماه به 28.1 میلیون تومان در مهرماه رسیده است.

منبع: خبرگزاری دانشجو

به "دلال ها به بازار مسکن برمی گردند" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "دلال ها به بازار مسکن برمی گردند"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید