چرا تورم ملکی اطراف تهران از مرکز جلو زد؟ - وبلاگ فروش ساعت

به گزارش وبلاگ فروش ساعت، آنالیز ها نشان می دهد در نتیجه تورم شدید مسکن در شهرهای نو پردیس و پرند، بخش زیادی از تقاضای مصرفی و خانه اولی که در سال های اخیر و بعد از جهش شدید قیمت در شهر تهران، برای خانه دار شدن به این شهرهای حومه ای مهاجرت کردند، هم اکنون از بازار مسکن این شهرها نیز به بیرون رانده شدند که تورم ملکی شدید و افزایش محسوس قیمت مسکن در این دو شهر نو در ماه های اخیر علت این موضوع است. این شرایط باعث شده است عملا سنگر آخر خریداران مصرفی به ویژه خانه اولی ها نیز در این شهرهای نو، با تهدید جدی روبرو گردد و در پی آن وزن خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن حومه در مقایسه با تقاضای خرید مصرفی، به اندازه چشمگیری افزایش یابد. در پی این شرایط، در مقابل، وزن خریدهای مصرفی از بازار مسکن حومه به اندازه محسوسی افت نموده است.

قیمت مسکن در پرند و پردیس

آنالیز ها و تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از تازه ترین شرایط بازار معاملات مسکن در شهر نو پردیس با استناد به فایل هایی که هم اکنون به بازار مسکن این شهر حومه ای عرضه شده است، نشان می دهد در حال حاضر میانه قیمت هر مترمربع آپارتمان در این شهر، برای واحدهای مسکن مهر، حول وحوش 30 تا 35میلیون تومان است. این قیمت مربوط به واحدهای مسکن مهر آماده و قابل سکونت است. این در حالی است که قیمت هر مترمربع از این واحدها در نیمه اول امسال حول وحوش میانه 16میلیون تومان بود. از سوی دیگر این تحقیقات میدانی نشان دهنده آن است که هر مترمربع واحدهای مسکونی معمولی و شخصی ساز (غیرمسکن مهر) در شهر نو پردیس به طور میانه حدود 49 میلیون تومان قیمت گذاری شده است؛ درحالی که میانه قیمت هر مترمربع از این واحدهای مسکونی در نیمه اول امسال حدود 30میلیون تومان بود.

در شهر نو پرند نیز، اطلاعات قیمتی مندرج در فایل های فروش آپارتمان هایی که به تازگی به بازار مسکن این شهر عرضه شده است از رسیدن میانه قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر به حول و حوش 20میلیون تومان خبر می دهد؛ این واحدها در نیمه اول امسال به طور میانه حول و حوش 10 میلیون و800 هزار تومان برای هر مترمربع، قیمت گذاری شدند. واحدهای مسکونی شخصی ساز و غیرمسکن مهر نیز که در نیمه اول امسال به طور میانه به ازای هر مترمربع حدود 15میلیون تومان قیمت گذاری و معامله می شدند هم اکنون برای هر مترمربع به محدوده قیمتی میانگین 28میلیون تومان رسیده اند.

این قیمت ها و مقایسه آنها با شرایط ابتدای امسال نشان می دهد، میانه قیمت مسکن در این دو شهر نو حومه ای و پرتقاضای تهران، در مقطع زمانی انتها سال1401، به طور میانه حول و حوش 100درصد نسبت به 6ماه اول سال، افزایش قیمت داشته اند. این شرایط نشان می دهد، تورم حومه مرکز از تورم مسکن شهر تهران عملا سبقت گرفته است. اگرچه آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه امسال هنوز منتشر نشده است، اما با استناد به آخرین آمارها درباره تحولات قیمت مسکن شهر تهران در ماه ابتدایی زمستان1401، میانه قیمت مسکن در تهران، زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته حول و حوش 60درصد افزایش داشته است.

کاهش فاصله قیمت تهران و حومه

این سبقت تورمی در بازار مسکن حومه نسبت به بازار مسکن تهران، منجر به تغییر نسبت قیمت مسکن مرکز به این دو شهر نو پرتقاضا به لحاظ تقاضای خرید مسکن در اطراف مرکز شده است. از سوی دیگر، این کاهش فاصله، کمترین فاصله یا رکورد تاریخی کمترین فاصله قیمت مسکن بین مرکز و شهرهای حومه ای آن (پرند و پردیس) محسوب می گردد که دست کم در 12سال گذشته بی سابقه بوده است. هم اکنون نسبت قیمت مسکن شهر تهران به شهر نو پردیس به 9/ 1برابر رسیده است. به این معنا که میانه قیمت مسکن شهر تهران هم اکنون 9/ 1برابر میانه قیمت مسکن در شهر نو پردیس است. این نسبت بین دو شهر تهران و شهر نو پرند به 9/ 2برابر رسیده است.

نسبت میانه قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهر نو پردیس در شرایطی هم اکنون به 9/ 1برابر کاهش یافته است که این نسبت در اوایل دهه90 که پروژه های مسکن مهر در این شهر نو در حال احداث بود، 3 برابر بود. به این معنا که میانه قیمت مسکن در شهر تهران در این مقطع زمانی 3برابر میانگین قیمت مسکن در شهر نو پردیس بود. (میانگین قیمت مسکن در این شهر نو یک سوم میانه قیمت مسکن در شهر تهران بود). این اندازه در دوره اوج جهش قیمت مسکن شهر تهران یعنی در سال 99، به 2/ 3 برابر افزایش یافت. اما رفته رفته همزمان با استمرار جهش قیمت مسکن در شهر تهران، افزایش فاصله قیمت مسکن با قدرت خرید متقاضیان و بعلاوه رشد شدید اجاره بها در مرکز، ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه ای خرید مسکن و بعد از آن تقاضای اجاره نشینی، در مقیاس گسترده به شهرهای نو اطراف تهران، هجوم برد.

این هجوم تقاضا منجر به کاهش تدریجی فاصله قیمت مسکن شهر تهران با میانه قیمت مسکن در شهرهای نو پرند و پردیس شد. در سال1400، این فاصله برای شهر پردیس به 8/ 2برابر کاهش یافت؛ در حال حاضر نیز این فاصله به کمترین حد تاریخی خود یعنی 9/ 1برابر رسیده است که کمترین فاصله قیمتی بین میانگین قیمت مسکن شهر تهران و میانه قیمت مسکن شهر نو پردیس از ابتدا تا به امروز بوده است.

نسبت میانه قیمت مسکن شهر تهران به شهر نو پرند نیز در ابتدای دهه90 معادل 6/ 3برابر بود. در دوره اوج جهش قیمت مسکن یعنی در سال99 این اندازه به 2/ 5برابر افزایش یافت؛ اما هم اکنون به کمترین حد تاریخی خود از ابتدا تا به امروز یعنی 9/ 2برابر رسیده است. دلیل اصلی این کاهش فاصله به سبقت تورم ملکی در این دو شهر از تورم ملکی مرکز در مقطع زمانی فعلی مربوط می گردد. در واقع این کاهش فاصله از محل رشد شدیدتر قیمت مسکن این دو شهر نو نسبت به رشد قیمت مسکن در شهر تهران اتفاق افتاده است.

سه دلیل یورش تقاضا به حومه

آنالیز های دنیای اقتصاد از شناسایی سه دلیل عمده سبقت تورم ملکی پرند و پردیس نسبت به تورم مسکن شهر تهران و کاهش شدید فاصله قیمت این دو شهر نو نسبت به قیمت مسکن در شهر تهران، در نتیجه یورش مجدد تقاضا به این شهرها خبر می دهد.

در واقع، آنچه موجب کاهش تاریخی فاصله میانه قیمت مسکن شهر تهران با میانه قیمت مسکن در پرند وپردیس شده است به یورش مجدد تقاضا به این دو شهر نو و حومه ای در نیمه دوم امسال به ویژه زمستان امسال، مربوط می گردد.

در این زمینه هم سه دلیل مهم و موثر ایفای نقش نموده است. دلیل اول به کاهش شدید عرضه فایل فروش در شهر تهران و نبود واحدهای مسکونی مورد نظر طیف متقاضی خرید که عمدتا سرمایه گذار هستند، مربوط می گردد. در یکی دو ماه گذشته، فایل فروش به شدت در محلات و منطقه ها مصرفی شهر تهران کمیاب و بعضا نایاب شده است. این موضوع یکی از مهم ترین عواملی است که باعث شد طیف گسترده ای از این متقاضیان که عمدتا سرمایه گذار هستند به سمت شهرهای نو اطراف مرکز بروند و خرید خود را از این بازار انجام دهند. تحقیقات صورت گرفته از سوی دنیای اقتصاد نشان می دهد در شهرهای نو اطراف مرکز، مسئله ای از بابت کمبود فایل فروش، مشابه شرایطی که هم اکنون در محلات و منطقه ها مختلف شهر تهران به ویژه منطقه ها مصرفی، رصد می گردد، وجود ندارد.

دلیل دوم یورش دوباره تقاضا به شهرهای نو اطراف تهران، به سطح حداقلی بودجه مورد احتیاج برای خرید آپارتمان در مرکز و مقایسه آن با کف قیمت خرید آپارتمان در شهرهای نو اطراف تهران مربوط می گردد. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد براساس اطلاعات درج شده در محدود فایل های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد هم اکنون متقاضیان خرید مسکن در مرکز برای خرید یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی با عمربنای حول و حوش 10سال (آپارتمان میانسال)، در نیمه جنوبی مرکز دست کم به بودجه ای معادل 4میلیارد تومان احتیاج دارند.

این در حالی است که بودجه خرید چنین آپارتمانی در شهر نو پردیس هم اکنون به طور میانه بین 2 تا 3میلیارد تومان و در پرند بین 1 تا 2میلیارد تومان است. بنابراین به طور میانه متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران که عمدتا سرمایه گذار هستند با نیمی از کف بودجه مورد احتیاج برای خرید آپارتمان در نیمه جنوبی مرکز، می توانند در این دو شهر نو اقدام به خرید مسکن نمایند. سومین دلیل نیز مربوط به چشم اندازی است که طیف سرمایه گذار ملکی از آینده بازار مسکن شهرهای حومه ای دارد. سرمایه گذاران معتقدند اگر زمانی به واسطه بهبود شرایط قدرت خرید، بازار مسکن از حالت رکود معاملاتی فعلی خارج گردد وگروهی از متقاضیان مصرفی به قصد خرید وارد بازار شوند، انجام معامله در بازار مسکن حومه به واسطه مناسب تر بودن سطح قیمت ها نسبت به شهر تهران راحت تر وسریع تر وبعلاوه با بازدهی بیشتری همراه خواهد بود.

اما گذشته از این سه دلیل اولیه در یورش تقاضای خرید به دو شهر نو حومه تهران، یک دلیل ثانویه که در واقع معلول سه دلیل اول است نیز در سبقت تاریخی تورم حومه از مرکز موثر بوده است. تورم تند مسکن در شهرهای حومه ای و رشد سریع تر قیمت آپارتمان در این دو شهر نو نسبت به تورم ملکی تهران در هفته های اخیر، یکی دیگر از عواملی است که به رشد تقاضای خرید مسکن در این شهرها دامن زده است.

علامت هشدار به سیاستگذار

شرایط فعلی بازار مسکن حومه تهران که مهم ترین مشخصه آن رشد بسیار تند قیمت ها در جبهه آخر خریداران مصرفی مسکن به ویژه خانه اولی هاست، نشان دهنده روشن شدن چراغ خطر و آلارم هشدار به سیاستگذار مسکن است. بازار مسکن شهرهای نو و حومه ای در حالی دنده معکوس قیمتی کشیده و قیمت مسکن به شدت در آن افزایش یافته است که هم اکنون بخش قابل توجهی از خریداران مصرفی که پیش از این به دلیل ضعف شدید قدرت خرید از بازار مسکن تهران به حومه پرتاب شده بودند از بازار مسکن این شهرها نیز به بیرون رانده شدند. این شرایط تبعات بسیار ناگواری برای بازار مسکن و متقاضیان مصرفی دارد. از سوی دیگر این شرایط به سیاستگذار یادآوری می نماید که ضروری است موتور تورمی مسکن در وهله اول از بیرون این بازار خاموش و انتظارات تورمی و بعلاوه تورم بالا مهار گردد. در گام بعد، خریدهای سرمایه ای که از عوامل افزایش سرعت رشد قیمت ها در بازار مسکن است، شامل عوارض یا مالیات سالانه گردد. نتایج آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد در شرایطی که در سال های اخیر عمدتا 70درصد خریدهای ملکی از بازار مسکن حومه تهران مربوط به خریدهای مصرفی بود این اندازه هم اکنون به حول و حوش 20درصد کاهش یافته است. برعکس وزن خریدهای سرمایه ای در این دو شهر نو از نزدیک 30درصد سال های اخیر هم اکنون به محدوده 80درصدی رسیده است. هم اکنون میانه مبلغ رهن کامل هر مترمربع آپارتمان (مسکن مهر) در شهر نو پردیس به حول و حوش 4 تا 5 میلیون تومان و شهر نو پرند به حول و حوش 2 تا 3 میلیون تومان افزایش یافته است.